Nas últimas semanas, o ar-condicionado se tornou um item muito cobiçado entre os brasileiros. Ondas de calor repentinas tem pegado muitas pessoas desprevenidas. As cidades brasileiras estão cada vez mais batendo recordes históricos de calor com temperaturas chegando a mais de 40 graus.

Administrar um condomínio envolve certas responsabilidades, incluindo a instalação adequada de aparelhos de ar condicionado. Antes de comprar um por desespero, o síndico deve garantir que é permitido dentro do empreendimento e seguir todas as regras e diretrizes aplicáveis. Não fazer isso pode resultar em consequências dispendiosas e até mesmo em risco de vida.

Na última semana, três unidades de um condomínio localizado na zona oeste de São Paulo foram consumidas pelas chamas, cuja causa é suspeita de um curto-circuito na tubulação de ar-condicionado. Infelizmente, muitos proprietários parecem negligentes quando se trata de assuntos relacionados ao sistema elétrico do condomínio.

Orientações que o síndico deve seguir para instalação e manutenção do equipamento

Negligenciar a manutenção do ar-condicionado na extensa lista de tarefas de um condomínio é um erro frequentemente cometido por síndicos que priorizam suas agendas lotadas. No entanto, essa abordagem pode ter consequências graves que afetam muitos moradores, tornando-se o curso de ação menos aconselhável.

Para evitar problemas e acidentes de forma eficaz, é recomendável que a administração do condomínio leve em consideração a manutenção do ar condicionado e a qualidade das instalações, tanto nos espaços compartilhados quanto nas unidades individuais.

O engenheiro Zeferino Velloso comenta que "os riscos de uma instalação errada são graves. Incêndio! É muito comum vermos edifícios onde ‘algumas’ unidades já instalaram aparelhos, sem a devida verificação de viabilidade, trocando ou adaptando seu próprio quadro, cabos e disjuntores, prejudicando em benefício próprio, as instalações dos demais condôminos e colocando-os em risco de vida”.

É importante ter em mente que o síndico assume a responsabilidade pelos equipamentos de uso comum. Além disso, o síndico responde solidariamente pelo equipamento de uso exclusivo, caso apresente defeito grave, antigo que apesar de manifesto, não foi sanado, configurando como omissão do síndico.

Requisitos para instalar um ar-condicionado

Síndicos profissionais possuem diversas dicas para contornar esse tipo de situação. Marcelo Ardito, por exemplo, sugere que o administrador “consulte o memorial descritivo da construtora". Sobre esse tipo de documento, Ardito comenta que “ali deve constar se o projeto previu a estrutura necessária para receber equipamentos do ar-condicionado. Se não estiver, será necessário providenciar a obra para adaptar o que for necessário”.

O que a Legislação Pede

Para cumprir as normas municipais de segurança, o condomínio deve obter dois documentos importantes: o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e o Auto de Conclusão de Obra, comumente conhecido como Habite-se. Esses documentos são emitidos pelo Corpo de Bombeiros e Prefeitura, respectivamente, e servem como comprovação de que o condomínio atende a todos os requisitos de segurança necessários.

 “Muitas vezes, a construtora preparou a estrutura de instalação dos aparelhos para as áreas comuns e nas unidades, apenas para a suíte do casal. E nessa brecha é que pode ocorrer uma irregularidade, a famosa gambiarra” alerta Ardito.

Em caso de vistoria após um ou dois anos da emissão desses documentos, se forem encontradas qualquer alteração imprevista o condomínio será multado. “Por isso, todos precisam estar muito atentos à responsabilidade -- o síndico e o corpo diretivo, o gestor predial ou zelador".

João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios, esclarece que o Manual do Proprietário e o Manual das Áreas Comuns, que o incorporador entrega ao comprador da unidade autônoma e ao síndico, contêm a especificação técnica completa para a instalação do ar-condicionado. Esta é a prática mais comum.

Paschoal também afirma que "isto costuma ser verdade nos condomínios novos. Muitos condomínios antigos não têm nada formalizado sobre o assunto, quando muito há uma ata de assembleia. O tema não tem a importância de estar expresso na convenção. Mas nada impede, o que deve ser conferido caso a caso".

Quais Instalações Elétricas são necessárias?

Velloso também alerta que boa parte dos condomínios não estão preparados para receber os equipamentos. “Algumas vezes, a instalação elétrica tem certa folga e permite a instalação de um aparelho em cada unidade. Mas há casos em que nem isso é viável”, completa Velloso.

Aparelhos de ar-condicionado devem ser instalados em todo o condomínio, afinal o direito de um é igual ao direito de todos. Por isso, o síndico precisa levar em consideração que será preciso viabilizar a possibilidade de que todas as unidades possam usar o equipamento simultaneamente.

Por fim, Velloso recomenda que se o condomínio quiser viabilizar a instalação, será necessário fazer uma reavaliação geral das cargas, existentes e pretendidas, para atualizar o projeto de instalações elétricas. “Isso normalmente implica em reformas na entrada de energia, centro de medição, prumadas e quadros das unidades”, completa ele.

Prédios antigos precisam de mais cuidado ainda

Os condomínios mais antigos provavelmente não atendem aos requisitos mínimos de instalação e conservação de ar-condicionado. Por isso o síndico deve:

·         Verificar com a concessionária de energia da sua cidade o quanto de energia elétrica está destinada à sua empresa;

·         Contratar um eletricista para fazer estudo de viabilidade e projeto de aumento de carga para a aprovação da concessionária. O projeto tem as assinaturas do engenheiro e do administrador;

·         Sujeito às confirmações, aprovações e documentações necessárias, o síndico então convocará uma reunião para finalizar os detalhes do início dos trabalhos de adequação da estrutura com os moradores.

É comum as instalações elétricas das residências de condomínio serem feitas com base em normas técnicas ultrapassadas e por isso são totalmente obsoletas. "Normalmente requerem modernização com recálculo da demanda de energia e novo projeto", segundo o engenheiro Velloso.

Segundo o advogado João Paulo Rossi Paschoal, todo condomínio, seja antigo ou novo, deveria ter, idealmente, manuais de acordo com a ABNT NBR 14037. Esses manuais forneceriam orientações para o uso, operação e manutenção das edificações e seriam atualizados regularmente para refletir quaisquer modificações feitas, mostrando o crescimento técnico da estrutura.

Para Paschoal, o que condomínios tem feito quanto a comunicação formal de alterações técnicas não é o bastante. "Na prática, o que mais vamos encontrar são atas de assembleia que tenham cuidado do assunto e nada além disso. E a divulgação do tema se dá na própria assembleia, verbalmente, bem como pelo envio da ata e da cópia ou síntese do estudo técnico, quando existente".

Irregularidades na instalação

Se um morador decidir proceder à instalação de equipamentos de forma autónoma sem comunicar com o condomínio, existe um elevado risco de erros no processo de instalação, nomeadamente na parte elétrica.

Ardito avisa que a administração, o síndico, o gestor predial ou o zelador precisam estar atentos ao que está acontecendo no condomínio. “Não só nas áreas comuns, mas também nas áreas autônomas, nas unidades privativas, mas claro, sem fazer uma invasão de privacidade”, completa ele.

Segundo o advogado João Paulo Rossi Paschoal, a lei determina que cabe ao administrador judicial representar o condomínio na defesa dos interesses comuns, conforme disposto no artigo 1.348 do Código Civil. Isso inclui garantir a preservação e guarda das áreas comuns e fornecer os serviços necessários aos condôminos.

Suponha que um funcionário, como zelador ou porteiro, receba um aparelho de ar condicionado destinado a um morador sem a devida autorização. Nesse caso, é recomendável que os profissionais tirem uma fotografia do item entregue e, no mínimo, avisem o proprietário sobre os possíveis riscos e desvantagens de instalá-lo.

A recomendação é tirar uma fotografia da parte visível externa do item recebido, para comprovar infrações das regras do condomínio caso necessário. Paschoal argumenta que essa prática não ultrapassa a privacidade do condômino.

Por outro lado, o morador precisa receber a entrega. "Poderá ser levantada a hipótese de que o porteiro ou o síndico estão cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões, isto é, de realizar justiça com as próprias mãos (art. 345 do Código Penal)" alerta Paschoal.

Caso o síndico seja notificado ou suspeite de alguma irregularidade na constituição de determinada unidade condominial, é imprescindível verificar prontamente a veracidade das informações. Deverá ser solicitado ao inquilino, que irá fornecer a ART do projeto de instalação ou um relatório que confirme a legitimidade do sistema.

Em caso de discrepâncias ou erros por parte do morador, o síndico é obrigado a notificá-los prontamente. Esta comunicação deverá ser feita através de e-mail ou carta, preferencialmente enviada através de correio registado em cartório. O proprietário deve tomar as medidas corretivas, quer removendo a instalação, quer procedendo à sua regularização com a ajuda de um profissional qualificado, conforme aconselhado por Ardito.

O síndico não pode entrar em nenhuma residência a força, no entanto, a instalação do equipamento de ar-condicionado precisa ser feita de forma adequada. Por isso, é preciso que todos os moradores sejam colaborativos e permitam que vistorias sejam realizadas em suas casas. Mesmo porque, a entrada a força em uma unidade pode ser concedida por meio de ordem judicial em circunstâncias muito extremas.

Conheça a Norma ABNT NBR 16.280

A NBR 16280 – Reformas em edificações – Sistema de gestão de reformas, norma que trata da responsabilidade do condômino pelas reformas realizadas na unidade, por isso o síndico precisa conhecer essa norma para poder atuar de forma correta.

Em suma, a NBR determina que o proprietário seja responsável pela contratação de profissionais qualificados para a execução da obra e pela manutenção do bem-estar e segurança e saúde dos moradores.

A norma também determina que é ele quem providencia e apresenta todos os documentos e aprovações necessárias, inclusive a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou a Ficha de Responsabilidade Técnica (RRT).

A fim de garantir o cumprimento, o administrador estabelecerá um prazo firme para que o inquilino conclua a ação solicitada conforme indicado. O não cumprimento resultará em uma penalidade monetária. O síndico tem competência para lavrar Boletim de Ocorrência e, se julgar necessário, pode mover ação judicial contra a pessoa em casos extremos.

Ao não seguir essa norma por interesses próprios, o morador coloca em risco não só a sua vida, mas também a de sua família e de todos os seus vizinhos e isso é simplesmente inaceitável.

Orientações para os moradores

A Abrava (Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento) sugere que os condomínios sejam proativos e estabeleçam uma norma ou procedimento escrito descrevendo os requisitos de instalação, capacidades aceitáveis ​​e outras características relevantes.

Funcionários da própria Abrava recomendam que é muito importante contratar especialistas com a devida habilitação legal e necessária experiência, para que possa fazer a avaliação das condições arquitetônicas, elétricas, de segurança, além de quesitos técnicos para uma instalação de sistemas de ar condicionado de forma correta e segura.

A instalação e a checagem de aparelhos já instalados, precisa levar em consideração no mínimo a esses três aspectos abaixo:

• O quadro de força precisa ter capacidade para a instalação;

• Tomada para fazer a conexão, lembrando que outros aparelhos nunca devem ser conectados na mesma;

• E deve haver uma fonte de alimentação adequada ao que o produto pode suportar (110 V/127 V/220 V).

A manutenção dos aparelhos de ar-condicionado é obrigatória em locais que tenham áreas comuns ou unidades privativas resfriadas artificialmente, segundo o engenheiro Felipe Lima. Como professor de Gestão de Manutenção Predial, ele destaca a importância de se ter um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC) para esses condomínios. Este plano aplica-se a espaços como salões de festas e ginásios.

Essa é uma exigência da lei federal nº 13.589, de 2018, que busca eliminar ou minimizar a chance de acidentes acontecerem aos moradores.

Condomínios comerciais também possuem um PMOC.

Para que isso seja resolvido, a recomendação é que o condomínio feche com uma empresa para a manutenção não só dos equipamentos das áreas comuns, mas dos equipamentos presentes nas residências.

Além da própria manutenção é preciso haver rotinas de limpeza mensalmente, verificação de drenos, limpeza de filtros, entre outros.

Mudanças na fachada

Além das instalações elétricas adequadas, é preciso também padronizar e organizar a forma como os aparelhos serão instalados e onde serão instalados.

Frequentemente, modificações nas fachadas dos edifícios são encontradas, além de danos nos revestimentos que permitem a infiltração pelas paredes externas.

Sendo assim, para possíveis ações judiciais no futuro, é importante que tudo o que pode e não pode ser feito quanto a instalação de equipamentos esteja presente na convenção.

Devido à inviabilidade das frequentes alterações do regulamento do condomínio no dia a dia, os síndicos muitas vezes são obrigados a permitir algumas modificações comuns como envidraçamento de varandas e instalação de ar condicionado através de assembleias.

Quedas

Mesmo que o morador seja bastante responsável, não há garantia de que os equipamentos instalados em sua unidade estejam corretos.  Para reduzir custos, os locatários podem optar por empresas ou profissionais não qualificados que não prestem os melhores serviços de instalação.

O síndico profissional Wellington Holanda comenta que “principalmente nos aparelhos modelo “Split”, em que o compressor fica exposto nas fachadas, quase não se vê a preocupação com o material que usam como suporte dos equipamentos. Isso é um grande risco”.

Holanda recomenda procurar profissionais qualificados ou empresas que possuam ART com CREA para garantir a segurança e adequação da instalação. Ao fazer isso, você pode ter certeza de que os materiais apropriados estão sendo utilizados e que a instalação é segura.

Estrutura

Componentes estruturais como lajes, vigas, pilares e fundações são frequentemente danificados o que torna a instalação de tubos e cabos inviável. Para prevenir tais ocorrências, é aconselhável que o condomínio procure uma assessoria técnica.

Perigos com Incêndio

Sem dúvida, o problema elétrico é um assunto de extrema importância. Os especialistas concordam: as origens de notórios incêndios como o ocorrido em fevereiro de 2019 no Centro de Treinamento Ninho do Urubu, no Flamengo, que matou dez pessoas, e outros que se tornaram simbólicos, como o desastre do Edifício Joelma, em 1974, que resultou em 179 mortes e 300 feridos, eram totalmente evitáveis.

Incêndios relacionados a ar condicionado são predominantes no Brasil, com causas que incluem fiação mal conectada, carga excessiva de energia em quadros não equipados para isso e gambiarras - termo para emendas mal executadas na fiação.

Para garantir a escolha adequada dos equipamentos nos diversos ambientes, a Abrava sugere a contratação de empresas instaladoras com o devido Registro nos Órgãos de Classe (CREA). Isso garante a presença de profissionais legalmente habilitados responsáveis ​​pelas instalações.

De acordo com o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, foram 3.538 ocorrências de incêndios domiciliares registradas entre 1º de janeiro de 2020 e 10 de outubro de 2020. O número é inferior aos 3.933 do ano anterior. Em 2020, especificamente, houve 498 casos de incêndios, enquanto o número foi de 602 em 2019.

Embora as causas de tais incêndios não sejam informadas nem pelo Corpo de Bombeiros, nem pela Secretária de Segurança Pública do Estado. Geralmente a apuração desses fatos é feita pela Polícia Civil e pela Polícia Científica, mas essas instituições também não informam as causas.

A Abracopel, Associação Brasileira de Conscientização sobre os Perigos da Eletricidade, realizou uma pesquisa revelando que o Brasil sofreu 175 incêndios causados ​​por curtos-circuitos de janeiro a julho de 2020. Desse número, 24 ocorreram em residências multifamiliares, sendo 10 originados especificamente por sobrecarga de circuitos de ar condicionado ou ventiladores.

No ano passado, 656 incêndios causaram a trágica perda de 74 vidas.  Destas, 136 ocorreram em áreas residenciais, sendo 62 decorrentes de curto-circuito de ar condicionado ou ventiladores, resultando em 11 vítimas fatais.  Surpreendentemente, os especialistas expressaram preocupação de que esses números não refletem com precisão a verdadeira extensão do problema, que pode ser de 5 a 6 vezes maior.

Ar-condicionado pingando são ilegais

É comum que prédios com ar-condicionado sofram com reclamações de pinga-pinga dos aparelhos de ar-condicionado, no entanto a legislação determina que isso não deveria acontecer.

Conforme relato do engenheiro Velloso, alguns municípios exigem a instalação de sistemas de drenagem para eliminar o risco de gotejamento de água de eletrodomésticos para pedestres em calçadas públicas.  Este mandato é derivado da Lei Municipal nº 2.749/1999.

O engenheiro comenta também que esse tipo de problema costuma acontecer com aparelhos de parede em prédios antigos em que fachadas são alinhadas junto ao passeio e sem recuos. “Hoje em dia, o uso de aparelhos modelo "Split" facilita muito a instalação em áreas afastadas das fachadas”, diz o engenheiro.

Nos últimos anos, condomínios são construídos pensando que equipamentos de ar-condicionado serão instalados e para evitar o “pinga-pinga”, os prédios são construídos com espaços adequados para que a instalação seja feita na parte externa. Esses espaços são chamados de terraços técnicos.

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