Em determinados condomínios, a disputa pelo cargo de síndico é intensa. Inúmeras pessoas apresentam suas propostas e estão interessadas em assumir este papel de responsabilidade. São realizadas reuniões e o processo de tomada de decisão envolve a consideração de múltiplas opções.

Alternativamente, alguns condomínios têm moradores que não podem ou não têm interesse em cumprir seus cargos. Nesses casos, um síndico profissional pode ser contratado para gerenciar as responsabilidades.

Esses profissionais operam principalmente em condomínios residenciais maiores que contêm várias torres ou um pequeno número de condomínios. Eles são capazes de cumprir seus deveres e responsabilidades sem a necessidade de residir no local.

Nos últimos tempos, tem havido uma tendência crescente entre os condomínios em optar por serviços de gestão mais robustos e profissionais. Essa tendência parece estar ganhando força em todos os tipos de condomínios, não apenas naqueles com um determinado perfil, afinal o número de condomínios que contratam síndicos profissionais triplicou nos últimos anos. De 2013 a 2021, por exemplo, o percentual desses condomínios aumentou de 6% para 18%, conforme resultados de pesquisas recentes.

Por serem profissionais especializados, síndicos profissionais respondem por tudo que lhes são exigidos e suas responsabilidades são ainda mais potencializadas pela presença de um contrato formal.

Continue lendo para saber mais sobre o papel de um síndico profissional e o processo de contratação de um principalmente se o seu condomínio estiver com reunião marcada para a eleição de um síndico, mas não há voluntários para concorrer ao cargo, ou se o seu condomínio está enfrentando uma infinidade de desafios de gestão que exigem a experiência de um profissional experiente.

Quem é o síndico profissional?

O síndico profissional tem responsabilidades, funções e atribuições semelhantes às de um síndico morador. No entanto, eles não residem no condomínio e geralmente possuem educação avançada, experiência, metodologias e ferramentas que podem ser utilizadas para administrar o condomínio.

Como prestador de serviços, sua única responsabilidade é a administração do condomínio, não sendo um coproprietário. Ele tem a função de mediar quaisquer questões que surjam entre os moradores, além de contratar equipes e empresas terceirizadas. É importante ressaltar que, por não ser condômino, não poderá votar nas assembleias. Além disso, espera-se que ele se comporte de maneira ética e se abstenha de se envolver em qualquer atividade ilegal durante a administração do local.

É preciso ressaltar também que, a nomeação de um síndico desta natureza depende de votação em assembleia conforme prevê o Código Civil, semelhante a eleição de um síndico morador.

Não há diferenciação na lei entre um administrador profissional e um administrador residente. Como resultado, ambos têm as mesmas obrigações listadas na lei. O contrato do síndico profissional é de até dois anos e pode ser prorrogado a critério dos moradores em nova assembleia eleitoral.

Para ser um síndico de sucesso, é preciso possuir excelentes habilidades de liderança e organização. Como o papel envolve interagir com as pessoas, é fundamental ser paciente, atencioso e receptivo às necessidades e solicitações dos residentes. Habilidades eficazes de comunicação e negociação também são essenciais para o trabalho.

Se você deseja seguir a carreira de administradora de condomínios, o ideal é ter estudado diversas disciplinas em sua formação. Isso inclui Administração, Contabilidade, Direito, Recursos Humanos e até mesmo Engenharia, já que as obras e a manutenção do condomínio são um aspecto frequente e vital para a qualidade de vida dos moradores.

Atualmente, não há regulamentação para síndicos, resultando na ausência de cursos superiores com diploma para este cargo. No entanto, existem vários cursos de alta qualidade disponíveis que atendem a indivíduos que buscam se tornar síndicos profissionais (ou moradores) ou aprimorar suas habilidades e conhecimentos. Esses cursos oferecem treinamento abrangente em diferentes níveis para garantir que os indivíduos estejam equipados com as ferramentas necessárias para desempenhar suas funções com confiança e eficácia, resultando em resultados excepcionais.

Que vantagens há para o condomínio contratar um síndico profissional?

Existem diversos tipos de gestão de condomínio, mas síndicos profissionais são opções melhores para condomínios muito grandes ou que constantemente demandam a resolução de problemas muito complexos.

Dentre as vantagens de contratar um síndico profissional estão:

A função de administrador de um condomínio exige um certo nível de experiência e especialização que um síndico profissional possui. Com uma vasta experiência e qualificações necessárias, eles estão bem equipados para assumir esta posição. Possuem as competências necessárias para o desempenho de todas as funções e responsabilidades inerentes à gestão de um condomínio, incluindo as que deles são esperadas pelos residentes;

Um aspecto fundamental a considerar na hora de decidir sobre a gestão de um condomínio é o nível de comprometimento com a sua manutenção. Um síndico profissional oferece uma vantagem significativa a esse respeito, pois eles se concentram exclusivamente na tarefa em questão. Em contrapartida, um síndico residente pode ter outras responsabilidades e só frequenta o condomínio nas horas vagas;

Uma equipe especializada é normalmente empregada por síndicos profissionais para administrar condomínios. Essa equipe é composta por uma variedade de sócios e especialistas que auxiliam na supervisão de tarefas como contabilidade, gestão financeira, administração e manutenção. O objetivo desta equipe é garantir que todos os regulamentos legais, prazos e responsabilidades sejam cumpridos;

Esses gestores são profissionais com experiência em condomínios, possuem conhecimento e habilidade no acesso e utilização de ferramentas de gestão para monitoramento das atividades;

Síndicos profissionais possuem experiência em gestão de pessoas, um atributo crucial. Dentro dos condomínios, eles são encarregados não apenas de suas responsabilidades designadas, mas também de gerenciar funcionários e acomodar os residentes. Por isso, é imprescindível que possuam capacidade de resolução de conflitos, senso de justiça e capacidade de tomar medidas em conformidade com a legislação interna e geral do condomínio;

Exigir transparência nos processos condominiais é muito mais simples quando o síndico não é morador.  Isso porque o síndico é contratado especificamente com a finalidade de administrar e fiscalizar esses processos, sendo assim mais responsável por seus atos. Em contrapartida, se o síndico também for residente, podem surgir conflitos e mal-entendidos, levando a situações desconfortáveis;

Ao contar com o auxílio de um profissional da área, o planejamento estratégico para o condomínio torna-se uma possibilidade. O plano do profissional irá priorizar e organizar as demandas mais proeminentes como as considerações financeiras, manutenção, investimentos e atividades. Com um plano claro e conciso, a gestão do condomínio se torna mais direta e transparente.  No entanto, é fundamental lembrar que antes de qualquer ação ser tomada, o plano deve ser aprovado pela assembleia geral.

O que faz um síndico profissional?

Quer um síndico seja um profissional ou um residente, suas responsabilidades permanecem as mesmas. Suas funções incluem administrar o aspecto financeiro do condomínio, fornecer relatórios anuais e auxiliar os inquilinos a melhorar sua qualidade de vida.  A eles também compete a resolução de conflitos, a gestão jurídica e contábil (que pode ser transferida a uma empresa administradora), a contratação e demissão de funcionários, o agendamento de reuniões, a manutenção do imóvel, o cumprimento de prazos, o cumprimento de regimentos internos, a proposição de atualizações do contrato de condomínio quando necessário, e garantir inovação e segurança para o desenvolvimento. A função do síndico também envolve a manutenção da ordem no condomínio, entre outras obrigações.

A função do síndico é fiscalizar a administração do condomínio e priorizar a promoção de relações amigáveis ​​entre todas as partes envolvidas.

Onde entram as Administradoras?

Ao exercer a função de síndico, torna-se apenas mais um prestador de serviço no condomínio. Embora qualificados para a função, muitos gestores preferem contar com a ajuda de uma empresa administradora de condomínios para suporte adicional.

A empresa é responsável por uma ampla gama de obrigações fiscais, contábeis e tributárias, além de cobrança, gerenciamento de contratos e outras obrigações. Essas não são tarefas típicas das quais os síndicos se envolvem.

Em alguns condomínios, o cargo de síndico fica vago por desinteresse. Isso faz com que a empresa administradora assume o papel de síndico por um período temporário, o que não é o ideal.

A responsabilidade do síndico de fiscalizar o trabalho da administradora gera uma sensação de desconforto tanto para o condomínio quanto para a empresa quando as funções começam a se acumular.

Na maioria dos casos, as empresas não se sentem à vontade com tais circunstâncias e podem aconselhar o envolvimento de um síndico profissional para evitar o acúmulo de funções.

Que circunstâncias demandam um síndico profissional?

Quando há falta de interesse dos moradores do condomínio em se candidatar ao cargo de síndico, é o momento ideal para procurar um síndico profissional. É necessário que o condomínio tenha um responsável, e se ninguém de dentro estiver disposto a assumir a função, a ajuda externa torna-se obrigatória.

Se o atual síndico for afastado de seu cargo ou estiver conduzindo suas funções de forma inadequada, pode ser vantajoso contratar os serviços de um síndico profissional, já que é outro caso em que a assistência especializada pode ser inestimável.

Quando a situação chega nesse nível, é aconselhável contar com a ajuda de profissionais qualificados, que possam restaurar a ordem com eficiência e oferecer serviços de gestão de primeira linha para regularizar o condomínio.

Se chegar um momento em que um condomínio requer uma quantidade considerável de manutenção ou reforma, pode ser necessário contratar os serviços de um síndico mais experiente. Esse indivíduo teria tempo e experiência para preparar meticulosamente um plano abrangente, priorizar tarefas e supervisionar a execução dos projetos do início ao fim.

Qual a diferença de um síndico profissional para um síndico morador?

A lei não percebe distinção entre o gerente residente e o profissional neste caso. Cada um deles é considerado administrador fiduciário e responde pelos seus deveres perante o condomínio e os seus habitantes, nos termos do artigo 1348.º do Código Civil.

A disparidade entre os dois é evidente. Um é residente, enquanto o outro pode não ser, e um é especializado na função, enquanto o outro normalmente não é especialista. O profissional não reside no condomínio, mas possui o conhecimento técnico necessário. Em contraste, o residente mora dentro do complexo, mas pode não ter as habilidades necessárias para o cargo.

Para escolher entre o síndico profissional e o síndico morador é preciso que os moradores se reúnam e discutam sobre as demandas do empreendimento, afinal ambas as opções possuem suas vantagens e desvantagens.

Qual o salário de um síndico profissional?

O valor de seus salários é baseado no tempo que passam não só trabalhando dentro do condomínio, mas também resolvendo questões relacionadas ao empreendimento, afinal um síndico profissional não opera apenas dentro de um condomínio. Em vez disso, eles gerenciam vários clientes e alternam entre diferentes projetos.

Por exemplo, em São Paulo, o salário médio de um síndico varia entre R$ 1.500 a R$ 4.000 por mês. O preço depende de vários fatores, como a quantidade de tempo que o administrador passa no prédio, o tamanho do complexo e a localização do imóvel. Em alguns casos, o valor pode chegar a R$ 15 mil. Em São Paulo, existem condomínios gigantescos com inúmeras torres que exigem altas taxas de manutenção e administração, que podem chegar a três vezes o custo médio.

O valor da posição não é fixo, ao contrário, é determinado pelo acordo contratual feito com o condomínio.

Como escolher um bom síndico profissional?

Para contratar um bom síndico profissional, é fundamental ter uma compreensão clara da identidade do indivíduo. Pode-se obter esse conhecimento entrando em contato com clientes anteriores, obtendo informações sobre a qualidade do serviço prestado, bem como aprendendo sobre a rotina diária de trabalho do provedor, o relacionamento com os moradores e a gestão dos funcionários.

Para prosseguir, ele precisará apresentar certidões atualizadas de diversas instituições, como INSS, Receita Federal, Previdência Privada, Prefeitura e cartórios de protesto. Como ele estará trabalhando como prestador de serviços, também é fundamental verificar a situação financeira da empresa.

Para assumir a função de síndico profissional, é preciso ser eleito em assembleia, como qualquer outro síndico. Nessa assembleia, é melhor que o futuro curador e os moradores estabeleçam suas expectativas para o futuro. Esse diálogo é fundamental para evitar problemas que possam surgir da falta de comunicação.

Como deve ser o contrato de um síndico profissional?

Quando se trata do contrato de serviços de um síndico profissional, é imperativo que os termos sejam explicitamente declarados. Isso inclui a definição de carga horária de trabalho, os prazos de serviço, as funções, a amplitude do trabalho e a remuneração do profissional.

O procedimento para cessação da prestação de serviços também deve ser claramente indicado. Normalmente, é atribuída uma duração de 30 ou 60 dias para oque o cumprimento da parceria possa ser finalizado.

Quais são as desvantagens do síndico profissional?

A contratação de um profissional não qualificado para executar uma determinada tarefa para um condomínio apresenta riscos significativos.

Se um síndico sem as devidas qualificações estiver a cargo de um condomínio, o empreendimento pode acabar sendo negligenciado. Isso pode incluir a expiração de apólices de seguro ou o acúmulo de dívidas trabalhistas não pagas. Como resultado, a decisão de ceder o controle do condomínio a um síndico não qualificado pode ser fácil, mas imprudente.

Ao considerar a contratação de um serviço profissional, é recomendado levar em consideração os bens que o profissional possa possuir. Isso porque, em caso de falta grave uma ação legal contra um síndico morador, seus bens, incluindo sua unidade, podem ser confiscados.

Supondo que o síndico profissional careça de qualquer garantia, o que será do condomínio em caso do síndico fazer uma má-gestão e causar um déficit financeiro significativo?

Embora o recurso legal seja certamente uma opção, é essencial reservar um momento para considerar cuidadosamente o assunto em questão.

Como fazer a rescisão do contrato de um síndico profissional?

Como inquilino, é importante fazer a si mesmo uma pergunta intrigante antes de contratar um síndico profissional: que medidas devo tomar para rescindir o contrato caso seja necessário?

Simplesmente rescindir um contrato com um provedor de serviços não é suficiente. É fundamental realizar uma reunião e deliberar sobre os motivos do desligamento. Esses motivos podem incluir má administração, renúncia, destituição, falecimento do profissional, falta de transparência, desrespeito ao morador, ilegalidade e outros fatores.

Uma vez que mais da metade da população total de moradores tenha concordado, o contrato com o síndico profissional pode ser rescindido, de acordo com as disposições descritas no contrato.

Se um administrador deixar de manter a transparência na prestação de contas, se envolver em peculato, roubo, superfaturamento de obras ou agressão verbal ou física e difamação, ele poderá ser demitido de seu cargo. O condomínio ou os residentes afetados têm o direito de processar o síndico pelos danos incorridos como resultado de tal conduta imprópria.

É fundamental estar atento a alguns aspectos antes de contratar um síndico profissional, pois agora você já conhece o que eles fazem, quando cobram por seus serviços e as vantagens de contar com sua ajuda. É recomendável buscar referências do profissional antes de contratá-lo.

Não é aconselhável confiar a gestão da sua casa a qualquer pessoa.

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