Antes de alugar um imóvel é necessário adquirir conhecimento sobre a legislação referente a locação de imóveis. E isso vale tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

A legislação ampara o inquilino por meio da Lei do Inquilinato, que detalha quais direitos o morador de aluguel possui. Para conhecê-la melhor, confira aqui os pontos que mais merecem a sua atenção na hora de alugar um imóvel.

O que é a Lei do Inquilinato?

Criada em 18 de outubro de 1991, a Lei nº 8245, chamada de Lei do Inquilinato, serve para explicitar quais os direitos e deveres do inquilino e do proprietário quanto ao aluguel de imóveis.

Inúmeras alterações na legislação acontecem ao longo dos anos. Na Lei do Inquilinato, a última ocorreu em 2020, quando o despejo ou a desocupação de imóveis urbanos por falta de pagamento foi suspensa para que moradores tivessem mais seguranças na época, em meio a pandemia.

Mas a principal mudança na lei desde que foi criada, também em relação às ações de despejo, garante que inquilinos com o pagamento do aluguel atrasado e sem garantia locatícia tenham um prazo de 15 dias para sair do imóvel antes de alguma ação judicial.

A lei também possibilita a troca de fiador durante a vigência do contrato ou prorrogação do contrato. Porém, se o fiador deseja encerrar o compromisso, é preciso comunicar a retirada do contrato 120 dias em antecedência, pois esse é o prazo que ele precisará se manter responsável antes da troca.

Para o inquilino que desocupar o imóvel antes de completar 12 meses de aluguel ou não cumprir o aviso prévio de 30 dias, será cobrada uma multa rescisória cujo valor varia de acordo com as condições da rescisão, mas que pode ser negociado com o proprietário.

Por outro lado, o inquilino também pode ser indenizado caso o dono do imóvel decida tomá-lo de volta antes do prazo por motivos não previstos pela lei.

Quais são os direitos do inquilino?

A Lei do Inquilino resguarda inúmeros direitos do inquilino, dentre os quais podem ser destacados:

1. O imóvel deve estar em condições de uso

O inquilino deve receber o imóvel em boas condições para o uso pretendido.

A lei garante que o inquilino possa devolver o imóvel sem cobrança de multa, caso o local possua problemas ou danos que ponham a vida deste em risco.

Para que esse tipo de situação seja evitada, é recomendado que seja feita a vistoria do imóvel, onde o inquilino pode apontar problemas que precisam ser solucionados pelo proprietário antes que as chaves sejam entregues ao novo morador.

2. Preferência por compra

Caso o proprietário decida vender o imóvel enquanto houver alguém morando lá, este possui o direito de manifestar interesse na compra.

A Lei do Inquilinato, obriga o dono do imóvel a informar ao inquilino sobre a venda (judicial ou extrajudicialmente). A partir daí, o inquilino tem 30 dias para sinalizar se irá ou não comprar o imóvel.

Depois desse período, o imóvel pode ir a mercado e ser vendido a qualquer interessado.

3. Transferência do contrato em caso de morte

Se o inquilino original vier a falecer, a Lei do Inquilinato permite que o contrato passe para o nome de cônjuge, de herdeiros ou de quaisquer outras pessoas que dependiam do falecido e moravam no imóvel, mas é preciso que o locador seja notificado sobre a substituição.

Não há necessidade de desfazer o contrato, nem mesmo de fazer uma nova versão, pois as condições de locação devem permanecer as mesmas.

4. Indenização por benfeitorias

A necessidade de utilizar o imóvel de formas que não estavam originalmente previstas no contrato é chamada de benfeitoria.

Dependendo do acordo acertado por meio do contrato, situações desse tipo podem ser realizadas com as despesas sendo transferidas para o inquilino.

Dentre as benfeitorias, existem dois tipos que podem ser indenizáveis: as necessárias (que não dependem de autorização do proprietário) e as úteis (que precisam de autorização do proprietário).

As benfeitorias necessárias são típicos reparos estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, entre outras que conservam as condições de uso do imóvel.

Instalação de janelas com isolamento acústico, entre outras já são consideradas benfeitorias úteis pois aprimoram a condição do imóvel.

Cláusulas contratuais para as benfeitorias já constam em alguns contratos, que deixam claro como serão as indenizações.

5. Isenção de despesas extras

O inquilino só é obrigado a arcar com despesas ordinárias das taxas de condomínio. Demais despesas devem ser pagas pelo proprietário, por isso o inquilino tem o direito de solicitar comprovantes de quitação dessas despesas extras.

A lei considera como despesas extras as indenizações trabalhistas e previdenciárias ocorridas antes do imóvel ser alugado, reformas estruturais ou de ampliação, pinturas de fachadas ou conservação da estrutura, reformas e reparos elétricos para que o edifício possa ser habilitado, instalações de equipamentos de comunicação e segurança, decorações e paisagismos nas áreas comuns e constituições de fundo de reserva.

6. Retorno do imóvel

O inquilino tem o direito de morar no imóvel pelo prazo determinado no contrato, que é estipulado em 30 meses pela lei. Períodos superiores a esse podem apresentar riscos legais.

Porém, embora seja obrigado a pagar multa caso a devolução do imóvel seja feita antes do prazo previsto pelo contrato, o inquilino também tem o direito de devolver o imóvel quando bem entender.

O valor da multa varia entre 1 aluguel integral a 3 aluguéis dependendo de quanto tempo resta para o término do contrato.

7. Comprovantes de pagamentos

O inquilino tem o direito garantido pela Lei do Inquilinato de receber os comprovantes de pagamento de aluguel.

O proprietário pode ser punido, caso não emita o recibo. Mas tudo isso depende de como o contrato foi firmado.

É recomendado que todos os comprovantes de pagamento além do aluguel como o de taxas condominiais, conta de água e de energia, entre outros, sejam devidamente arquivados para que caso necessário possam ser comprovados futuramente.

Prazo para desocupar o imóvel

O inquilino precisa desocupar o imóvel antes de devolvê-lo para o proprietário, mas o prazo para a desocupação varia de acordo com a motivação para a saída do que está previsto no contrato.

Ao fechar o negócio, o contrato deve estipular um prazo de locação e o inquilino deve desocupar o lugar até o fim desse prazo.

É preciso comunicar a imobiliária ou o proprietário 30 dias antes do término do contrato, que este não será renovado.

E caso o inquilino queira sair do local antes do vencimento, é preciso notificar a decisão 30 dias antes da saída. O prazo para desocupar o imóvel conta a partir daí.

30 dias também é o prazo para desocupação caso o proprietário decida reaver o imóvel durante o período em que a locação estiver vigente.

Porém, a lei não permite que o proprietário quebre o contrato, exceto em casos em que há acordo mútuo entre as partes, infração de cláusulas contratuais ou da legislação, inadimplência, necessidade de reparos urgentes que impeçam a habitação, extinção do contrato de trabalho (se houver vínculo entre a ocupação do imóvel e o emprego), para uso pessoal ou de familiar direto do proprietário que estiver sem moradia própria ou quando a vigência da locação ultrapassar cinco anos ou houver necessidade de realização de obras aprovadas pelo Poder Público.

Se o imóvel alugado for vendido para outra pessoa que não o inquilino atual, este tem até 90 dias para sair da residência.

Independente da situação, o proprietário não pode em hipótese alguma remover o inquilino à força do imóvel, mesmo quando há resistência à saída, casos em que é preciso entrar com um pedido de ação de despejo na Justiça.

Mas se o inquilino apresentar uma justificativa que seja aceita pelo juiz, um novo prazo para desocupação será definido, o que pode prolongar a permanência do inquilino por semanas ou até meses.

O inquilino pode processar o dono do imóvel?

Caso haja infrações da Lei do Inquilinato, a situação pode depender de interferência jurídica para que seja reduzida.

Não há garantias de que o inquilino receberá uma decisão favorável, mas é direito dele entrar com um processo judicial em casos em que o proprietário entrou no imóvel sem autorização do inquilino, realizou vistorias irregulares e abusivas ao término do contrato, negligenciou os problemas do imóvel, cobrou aluguel em atraso de forma indevida, não emitiu o recibo de pagamento do aluguel ou descumpriu regras em caso de despejo.

A Lei do Inquilinato é complexa, mas como visto até aqui garante direitos e deveres tanto ao inquilino quanto ao dono do imóvel.

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